المعلومة الأولى – لماذا الاستثمار العقاري؟

إذا كان هناك شيء واحد يمكنني أن أخبرك به حول الاستثمار العقاري هو أن هناك الكثير لتناوله، وسوف نعهد في هذا السلسلة فى هذا القسم من مدونتنا إلى تغطية كل ما يمكن معرفته عن الأستثمار العقاري لتبدأ خطواتك في الاستثمار العقاري بمنهجية قوية وفق أسس علمية ونظريات أثبتت جدارتها.

سنتطرق إلى أهم المفاهيم لتمنحك أساسًا قويًا أو الخطوة الأولى في الاستثمار العقاري، وسنتطرق إلى العديد من الموضوعات ، حتى يتكون لديك فهم قوي لأهم المفاهيم والمفاهيم الأساسية للاستثمار العقاري ، وستكون قادرًا على معرفة أين قد ترغب في بدء رحلتك الاستثمارية داخل القطاع العقاري.

تتميز هذه السلسلة بأنها تبدأ من الصفر لتناسب حديثي الخبرة بالاستثمار العقاري. وفي حال كنت تمتلك خبرة بالاستثمار العقاري قد تكون هذه السلسلة بمثابة مراجعة سريعة ويسعدنا تلقي آرائك ومشاركتنا خبراتك من خلال التعليق على تلك السلسلة او الكتابة إلينا والإطلاع على مختلف أقسام الموقع التى تتناول مواضيع أكثر تقدمآ مثل كيفية تقييم فرص الاستثمار العقاري التي تتناول تفاصيل أكبر بكثير بالنظر إلى العديد من سيناريوهات الاستثمار وكذلك هيكلة الصفقات المتقدمة عندما يتعلق الأمر بالاستثمار مع شركاء الأعمال. 

الآن دعونا نبدأ بالسؤال الأهم وهو مفتاح كل شيئ:

لماذا الاستثمار في العقارات؟

– أنا متأكد من أنك سمعت خبراء يتحدثون عن كيفية تفوق أداء الأسهم على المدى الطويل. ما لا يخبرك به هو أن المقارنة لا تستوفي شروط وأساليب المقارنة العادلة.

لأن بتحليل بيانات سوق الأسهم من 1950 إلى 2009 ، يكون العائد الإجمالي من سوق الأوراق المالية ، بالنظر إلى مؤشر ستاندرد آند بورز 500 ، وهو عبارة عن سلة أسهم توفر تمثيلًا جيدًا بشكل عام لسوق الأوراق المالية ، ومع تحليل الأرباح الموزعة وضبطها بالنسبة للتضخم ، تحصل على حوالي 7٪ فقط من حيث العائد.

الآن دعنا من حسبتنا البسيطة تلك, فابالإطلاع على آراء Warren Buffet فهو يعتقد إنك تحصل على عائد من سوق الأوراق المالية بحوالي 6 إلى 7٪. لذلك، إذا كان متوسط ​​عائداتك 7٪ في السنة على استثماراتك ، فهذا جيد حقًا. إنك تضاعف استثماراتك كل 10 سنوات ، لذلك ، على سبيل المثال ، 40 عامًا ، ستحصل على 15 ضعف تقريبًا لاستثمارك.

أي أنه يمكنك تحويل 100،000 دولار إلى 1.5 مليون دولار. لكن عليك أن تعلم أنه خلال أي إطار زمني أقصر ، يمكن أن تكون عائدتك إما أقل أو أعلى ، اعتمادًا على  أداء الأسواق خلال تلك السنوات.

ولكن, ماذا عن الاستثمار في العقارات؟

بالنسبة للعقارات ، سنستخدم  دليل Case-Schiller Housing Index. يعد هذا الدليل أحد أكثر المؤشرات المقبولة على نطاق واسع ، وهو أكثر المؤشرات احتراماً لتتبع قيم الإسكان الفعلية في سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

ما الذي يخبرنا به هذه المؤشر؟

فى البداية لنتعرف على طريقة عمل المؤشرات, حيث إن المؤشر يعمد إلى تتبع المنازل ذات الوحدة الواحدة ، وهي تدرجها فقط في المؤشر إذا تم بيعها من مالك إلى مالك ، وتم بيعها مرتين على الأقل. لماذا؟ نظرًا لأن المنازل الجديدة التي تمت إضافتها ، من الصعب حقًا قياس قيمة المنازل الجديدة حتى يتم تداولها بين المالكين. وهذا يجعل المؤشر أكثر دقة بكثير.

في الواقع ، توجد عدة مؤشرات ، لكننا سنتحدث فقط عن الإصدار الوطني الأمريكي.  وعندما ننظر إلى المؤشر الوطني ، فإليك المؤشر هنا. والمؤشر طبيعي حتى كانون الثاني (يناير) من عام 2000 ، وعندها سيكون مائة ، حسناً؟ إذن هنا ، 2000 يناير 1 ، أي عندما يتم تطبيعه إلى 100. لذلك ، تتم مقارنة كل شيء بعام 2000. لذا إذا كان المنزل قد بيع بمبلغ 100000 دولار في عام 2000 ، فإنه في عام 1970 باع بسعر يتراوح بين 20 و 21000 دولار ، حسنا ، هناك حق. حتى الآن هذه هي القيم الاسمية الفعلية لأسعار المنازل التي تم بيعها. ولكن عندما يتم ضبطه وفقًا للتضخم ، فإنه يتبع هذا الخط هنا. وهذا ما يهمنا أكثر ، لأنه يخبرنا عن تقدير الإسكان الحقيقي ، حسناً؟ والارتفاع الحقيقي في أسعار المساكن. ونرى أنه خلال عام 2006 بالفعل ، من عام 1970 ، هذه الزيادة هنا ، وهذا الخط الحالي هنا هو في الواقع أقل من 2 ٪ فقط. ومن ثم ، فإننا نعتبر عامل الهبوط هنا ، ترى أن أسعار المنازل بالقيمة الحقيقية قد ارتفعت قليلاً جدًا على مدار 40 عامًا هنا. من 2010 إلى الوراء حتى عام 1970. فلماذا يجب أن نستثمر في العقارات؟ حسنًا ، هناك مشكلة كبيرة في هذه المقارنة. كما ترون ، تتم هذه المقارنة غالبًا عندما يقارن الناس عوائد سوق الأسهم بعوائد العقارات ، لكنه يتجاهل بعض العوامل المهمة. تلك العائدات العقارية التي تم استخدامها في هذا المثال ، افترض فقط أنك ستشتري ، على سبيل المثال ، منزلًا ، وتجلس عليه ، وتأمل أن تستفيد منه بناءً على التقدير فقط عند بيعه. ماذا يتجاهل؟ يتجاهل إيرادات الإيجار. إذا كان لديك خاصية تولد دخلاً ، وهي الطريقة التي تدر بها الأسهم دخلاً من خلال توزيعات الأرباح ، فستحصل على عوائد أعلى. زائد ، يتجاهل تأثير الرفع المالي. لذلك عندما يتم ذلك بشكل صحيح ، عندما يستثمر المستثمرون في العقارات ، ويحصلون على دخل ، ويزيدون الدين ، وهو ما سنتحدث عنه ، يكون المستثمرون قادرين على الحصول على عوائد أعلى بكثير. أعلى بكثير من عائد واحد أو 2 ٪. في الواقع ، يمكن للعديد من المستثمرين تحقيق 10 ، 12 ، وربما حتى 15٪ من العائد من خلال الاستثمار المستمر في العقارات.الاستثمار في الأسواق المناسبة ، والاستثمار خلال الأوقات المناسبة ، باستخدام النوع الصحيح من الاستثمار خلال الحق دورات السوق. بالنسبة للمستثمرين الذين يعرفون ماذا يفعلون ، فإن الحصول على عوائد قوية من العقارات أمر ممكن تمامًا. هل يمكنهم فعل ذلك في الأسهم أيضًا؟ نعم ، ولكن عادة ما يكون من الصعب على الشخص العادي الحصول على هذا النوع من العائدات باستمرار من خلال سوق الأوراق المالية أكثر مما يستطيع من خلال امتلاك العقارات المدرة للدخل. لذلك سأعرض عليك كل هذه المبادئ المهمة ، وأريك كيف تفهم أي جزء من الدورة التي نعيش فيها حتى تتمكن من أن تكون مستثمرًا ذكيًا ودهاءًا في العقارات أيضًا. لا أتوقع أي تنبؤات حول ما يجري أن يحدث على مدى الأشهر الستة المقبلة ، أو حتى في السنوات القليلة المقبلة. لكنني سأخبركم لماذا أعتقد أن سوق العقارات قد يشهد طفرة خلال عام 2024. وقبل أن نختتم الدورة ، سأقوم بالتنبؤ بموعد التمثال التالي.

دعونا نختم مقالنا الأول بتلك الشائعة حول أن 90 ٪ من المليارديرات والمليونيرات  كونوا ثرواتهم من العقارات. هذا ليس صحيحا. إنهم يأتون من جميع الصناعات. لكن الشيء الصحيح هو أن العديد من هؤلاء أصحاب المليارات والمليارديرات سيستثمرون في العقارات كوسيلة للحفاظ على رؤوس أموالهم والحفاظ على ثرواتهم وكطريقة للتحوط من التضخم. لذلك فهي فئة أصول استثمارية مهمة للناس الذين لديهم الكثير من المال وكذلك للناس الذين يرغبون في بناء ثرواتهم. ونأمل أن توضح لك هذه الدورة التدريبية الأسس التي تحتاج إليها حتى تتمكن من الاستفادة منها أيضًا. لنذهب.